依照物权法的基本规则，不动产的所有权变动须经产权变动登记。离婚诉讼时，如果房屋的所有权变动尚未进行转移登记，按照物权法的登记主义立场，就不能发生讼争房屋的所有权共有或者完全归对方所有的事实，因而还是应当按照赠与没有实际交付的规则处理。这正是《婚姻家庭编解释（一）》第32条规定的内容。

《婚姻家庭编解释（二）》第5条规定的是具体处理方法，即法院可以根据当事人诉讼请求、给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归一方所有，并确定是否由获得房屋的一方对另一方补偿及其数额。

这里的诉讼请求是哪一方当事人提出并不确定，双方都有可能主张房屋的所有权，因此，要着重考虑多重因素综合确定。具体考虑的内容，一是所有权归哪一方所有，二是对未取得房屋所有权的一方应当怎样补偿。借助这些规则，应当能够确定稳妥的处理方法。

虽然这一条司法解释没有直接提及应当着重保护所有权人的权利，但实际上，由于物权没有变动，物权还是登记权利人的权利，所以综合考虑后总体上还是应有利于登记的物权权利人。

首先，根据诉讼请求判决房屋归给予方所有。这里要考虑的，一是，双方对一套房屋的所有权产生了争议，不能对一套房屋进行实物分割由双方各自所有；二是，判决归给予方所有，是因为房屋原本是给予方的所有权，只是基于婚姻关系和对方的请求，才登记为共有或者对方所有；三是，最主要的是看婚姻关系存续时间的长短以及当事人的过错情况，即婚姻关系存续的时间较短，且给予方没有重大过错。可见，这种物权变动是以建立婚姻关系为目的，既然婚姻关系已经消灭，基本原则应当是物归原主。

其次，房屋所有权判决归给予方，同时对受赠与人的权益也要保护，应当给予补偿。补偿的方法为，婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予的目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及具体数额。之所以要考虑房屋市场价格因素，是因为房子价值上升时，当事人都想要房屋所有权而不要补偿；房价下跌时，可能都不愿要房屋所有权，而愿意接受补偿，且补偿的数额也应有变化。

最后，如果离婚诉讼时双方的婚姻关系存续时间较长，并且给予方有重大过错的，也可以将房屋的所有权判归接受赠与一方当事人所有，对给予方予以相应的补偿。

（一）一方欺诈

夫妻之间赠与房屋的欺诈，主要是一方欺诈。一方欺诈，是指民事法律关系当事人一方故意实施某种欺骗他人的行为，并使该他人陷入错误而与其实施的民事法律行为。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》（法释〔2022〕6号，以下简称《民法典总则编解释》）第21条，故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示，据此可以认定为一方欺诈。

（二）胁迫

夫妻之间赠与房屋的胁迫，应当符合胁迫的定义。胁迫是指行为人一方或者第三人以将来发生的祸害或者实施不法行为，给另一方当事人以心理上的恐吓或者直接造成损害，迫使与对方当事人实施的民事法律行为。对此，也应当依照《民法典总则编解释》第22条的规定，符合以给自然人及其近亲属等的人身权利、财产权利以及其他合法权益造成损害或者以给法人、非法人组织的名誉、荣誉、财产权益等造成损害为要挟，迫使其基于恐惧心理作出意思表示的要求，包括以恐吓为手段的胁迫行为和以不法行为为手段的胁迫行为。

（三）严重侵害给予方或者其近亲属合法权益

接受赠与房屋一方当事人作为受赠人，在夫妻共同生活中对赠与人一方或者其近亲属实施不法行为，严重侵害赠与人以及其近亲属的合法权益的行为，例如虐待、遗弃对方父母等。

（四）对给予方有扶养义务而不履行

这种违法行为是指，受赠人对赠与人负有扶养义务，例如赠与人重病、残疾等而受赠人拒不履行扶养义务的不作为行为。

符合这四种情形之一的，赠与人有权依照民法典的规定行使撤销权，使赠与的房屋恢复原状，保护自己的合法权益。应当注意的是，该赠与合同的撤销权受除斥期间的约束，其除斥期间都是1年。

来源：《法律适用》