购小产权房面临三大风险

建设部早在6月已发布了购买新建商品房的风险提示，提醒城市居民不要购买在农民集体土地上建设的所谓“小产权房”。但是很多人还是对小产权房趋之若骛，低廉的价格是其主要原因。

本报记者 陈晓晟

小产权房价格低廉是让许多人趋之若骛的主要原因。就拿北京来说，北京小产权房价格大多在每平米2500元至4000元之间，仅是北京市四环内商品房价格的25%至30%。而国内某知名房地产网站的调查显示，参加调查的10万人中，85%的网民愿意考虑购买小产权房。对另外有75%的网友认为小产权房对虚高的房价有一定的抑制作用。记者就网民们关心的小产权房的相关问题咨询了福建法律咨询网首席律师蔡思斌。

记者：房价节节上生，有部分人选择购买相对便宜的小产权房，所谓的“小产权房”到底指的是什么房子。它与普通的商品房有什么不同之处？

蔡思斌：通俗的讲，国家（主要指县级以上房地产行政主管部门）颁发并承认的产权证是大产权，而国家不发或根本无法办理正规产权证，而只由乡镇甚至是村一级组织颁发的所谓产权证叫小产权。它与普通商品房的区别主要在于小产权证不可能有土地使用证及商品房预售许可证，而普通、正规的商品房均可以办理相关土地使用权证及房屋所有权证，且在预售前办有县级以上房地产行政主管部门的预售许可证，在双方签署买卖合同后可在房地产管理部门备案登记，其权益受国家法律保障。

记者：人们购买小产权房会面临什么样的风险？

蔡思斌：基本上有三大风险。其一，无法办理正规的、合法的产权证，其权益得不到国家法律的承认及保护。目前根据我国法律的规定，只有县级以上人民政府或其房地产行政主管部门才有权颁发房屋所有权证和土地使用证，因此非县级以上人民政府或其房地产行政主管部门颁发的所谓“小产权证”并不合法，不会得到国家法律的认可，也不能得到国家法律的保护。

其二，维权难。现在的小产权一般都是以村、组成员甚至是村民私人以集资建房的的名义建设的，就算是有房地产公司的参与，一般也不是以房地产公司的名义开发，而多是以村组等集体经济组织的名义开发建设并销售的。因此，在出现房屋质量问题的时候，该找谁承担责任将是一个很大的麻烦问题。

其三，后续使用存在着极大的隐患。由于没有合法的产权证，根本无法办理公积金贷款或商业贷款，二次转让也极为困难，乃至出租都成问题。而且，以后如遇到拆迁，都可能无法得到相应的赔偿。由于买卖小产权房的合同因违法是无效的，理论上出卖人可以随时要求返还房屋。

记者：有网民认为“小产权房”与农民们自建自用的房屋没有什么不同，应该不存在问题。您对这种说法是怎么看的？相关法律又是如何规定的？

蔡思斌：这种认识是没有法律依据的。小产权房与农民们自建自用的房屋有着本质的区别。其核心就是违法与合法的区别。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”而《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据上述两条规定，任何单位和个人进行建设，只能使用国有土地，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准可以使用集体土地。因此，对于不具备村民身份的购买者购买小产权房本身就是违法的，而小产权房也不能对非村民出售的。

记者：在我们购买商品房时如何避免买到小产权房？

蔡思斌：判断是否小产权房及避免买到小产权房最简捷的措施就是查看开发商是否具有当地县级以上房地产行政主管部门颁发的商品房预售许可证，没有商品房预售许可证的一般都是小产权房。当然，为严谨起见，你甚至可以要求查看开发商的土地使用权证，以确定该土地的性质。

记者：现在相关部门叫停小产权房，那么已经购买了小产权房的业主该如何维护权益。

蔡思斌：严格意义上小产权房从来没有被批准出售过，也从来没有合法化，而在可预见的将来，合法化的可能性也很小。在这种情况下，业主如果觉得无法承受小产权房的风险，可以以违反国家强制性法规为由，向人民法院起诉出卖人，主张买卖合同无效，要求对方返还购房款。