福州离婚网 蔡思斌律师
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随着市场经济的发展和住房制度的改革,越来越多的人拥有了住房。而依习俗，一般人都有婚前买房，以供婚后居住的习惯。随着社会节奏的加快，及男女方的进一步平等，导致人们的婚姻观念发生进一步变化，并不死守婚姻，对离婚的宽容度越来越高，也出现了大量的离婚案例。
婚好结，离却不容易。男女双方无论在协议离婚或是诉讼离婚过程，最大的焦点往往在于房产，尤其是婚前以一方名义购买的房产是否属于夫妻共同财产，如何分配等问题矛盾最大。为此，本律师根据长期的离婚诉讼实践，对以上问题详细分析，以供广大网友参考。
一方婚前以个人名义购买房产,一般有两种支付方式:一是全部用个人财产支付房款；另一是采取银行抵押贷款方式支付房款。
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《婚姻法》第十七、十八、十九条根据当前的实际情况，对婚姻当事人的财产情况作出了如下规定：
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
因此,在没有书面的婚前或婚后财产约定的情况下，判断某一财产是归个人所有还是夫妻共同所有，关键点在于何时取得所有权。一般人会理解成，签署了房屋买卖合同，即取得了房屋；或者交了房款就取得了房屋；或者入住了就取得房屋。以上观点都不符合法律规定。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十七条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”的明确规定，即只有取得了房屋的产权证才是得到房屋的法律标志。
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结合上述情况及规定，一方婚前买房,在离婚时进行分割至少有
如下几种情形：
1、一方婚前用其个人财产全款购房,并在婚前以个人名义进行了
产权登记,则该房产为其个人财产，离婚时房产就应该归其所有，与
另一方没有关系。
2、 一方婚前用其个人财产全款购房，但在婚后以个人名义进行
了产权登记，则该房产为夫妻共同财产,离婚时应按共同财产进行分
割,但在分割时应将共同财产中价值相当于原购房人所支付的房款先
行分割给该购房人。
至于房屋的归属，应按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）的第二十条规定解决,即“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”
3、一方婚前用其个财产全款购房，但直到离婚时仍未进行房产登记,由于原购房者未取得所有权，因此离婚时其只有使用权，而原配偶不应取得任何权利。
4、一方婚前采用抵押贷款方式购买房产且于婚前以个人名义进行了房产登记，如婚后以其个人财产偿还所谓的月供或在有书面约定偿还月供的款项为个人财产的情况下，离婚时房屋的所有权应归原购房者所有。
5、一方婚前采用抵押贷款方式购买房产且于婚前以个人名义进行了房产登记,如婚后以夫妻共同财产偿还月供,离婚时房屋的所有权仍然归原购房者所有，但婚后所支付的月供总额应作为共同财产进行分割，同时，对于婚后房屋产生的增值额，可以根据首付款及归还贷款的比例进行相应的分配。
6、一方婚前采用抵押贷款方式购买房产，但于婚后以个人名义进行了房产登记，如婚后以其个人财产偿还月供，离婚时房屋应当视为夫妻共同财产。在分割时应将共同财产中价值相当于原购房人所支付的房款及月供部份先划分给该购房人。至于房屋的归属,应按照上述司法解释的规定处理。
7、一方婚前采用抵押贷款方式购买房产，但于婚后以个人名义进行了房产登记，如婚后以夫妻共同财产偿还月供,离婚时房屋应当视为夫妻共同财产。在分割时应将共同财产中价值相当于原购房人所支付的房款先划分给该购房人。至于房屋的归属,应按照上述司法解释的规定处理。
8、一方婚前采用抵押贷款方式购买房产，但于婚后以个人名义进行了房产登记，如婚后以配偶的个人财产偿还月供,离婚时房屋应当视为夫妻共同财产，在分割时，应当在共同财产中分别偿还各方所支付的费用,再按照上述司法解释的规定处理。
福州离婚网 蔡思斌律师
二零零八年九月十七日
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