成年人丧失民事行为能力人后需要由其法定代理人即监护人代为行使民事法律行为，因此出售房屋也需要由其监护人代为行使。根据《民法典》第二十八条的规定，成年人丧失民事行为能力后按照以下顺序确定监护人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近亲属；（四）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。”虽然法律规定按照上述顺序确认监护人，但具体到实际操作层面，不动产登记部门无法认定房屋所有权人是否丧失民事行为能力，也无法确认前来办理手续的是否是其合法监护人，不动产登记部门要求必须通过司法程序确定监护人后才能为其办理售房手续。

因此亲属需要先行通过《民事诉讼法》规定的特别程序“认定公民无民事行为能力、限制民事行为能力案件”向丧失民事行为能力人住所地基层人民法院提出申请以及指定监护人。法院通过鉴定程序后会认定公民为无民事行为能力人并指定亲属为监护人。需要强调的是，《民法典》第二十八条的规定的监护人顺序并非不可更改，根据《民法典》第三十一条的规定，如果存在争议则是由法院依据最有利于被监护人的原则进行指定。

在取得监护人资格后，亲属即可以监护人名义将房屋出售。《民法典》第三十五条虽然规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”但站在不动产登记部门的角度，不动产登记部门无法实际核实监护人处分被监护人财产是否是为了被监护人利益，只会进行形式审查，即只要有法院文书确认亲属为监护人，不动产登记部门便会配合办理相关手续。但这并不意味着取得监护人资格便可随意处分被监护人的财产，根据《民法典》第三十六条，如果监护人侵害被监护人的利益，有关个人和组织可以申请撤销其监护人资格要求重新指定监护人，同时还可提起监护人责任纠纷要求损害其承担相应损害赔偿责任。

2021年8月23日