方可与陆薇夫妻二人于2010年购买了位于仓山区世欧上江城单元房一套，房屋产权登记在妻子陆薇名下。2013年4月任雨萱向陆薇购买该套房屋并按约支付了购房款，陆薇也依约向任雨萱交付房屋。

交易期间陆薇未出示配偶情况证明，亦未有其配偶同意转让或书面授权出售房屋的委托材料。同年7月，方可就诉争房屋向交易中心申请异议登记，导致诉争房屋至今尚未过户至买受人任雨萱名下。之后，方可将陆薇和任雨萱诉至仓山区人民法院，要求确认诉争《房屋买卖合同》无效。

法院观点：

仓山法院：诉争房屋系陆薇与方可在夫妻关系存续期间购买所得，为夫妻共同财产。陆薇出售房屋的行为未经共有人方可授权，事后也未获得追认。任雨萱虽对共有人方可不知情且支付了合理的转让价格，但诉争房屋尚未办理所有权转移登记手续，不符合善意取得的构成要件。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，确认陆薇与任雨萱签订的《房屋买卖合同》无效。

福州中院：任雨萱不知诉争房屋系陆薇和方可的夫妻共同财产，其根据陆薇出示的相关材料有理由相信陆薇是有权处分诉争房产的，且交易价格合理，可认定《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，任雨萱系善意受让方。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，为保护善意相对人任雨萱的合同利益，该买卖合同亦应当有效。

蔡思斌律师评析：

夫妻共有房屋登记在一方名下，登记产权人一方擅自处分房屋行为的效力如何认定，有效还是无效？亦或是效力待定？本案一、二审法院的判决结果，反映了实务中对此类问题的不同处理方式。

一审法院主张婚姻期间夫妻所购房屋属于夫妻共有，进行出售应当按照按照处分共有物的规定处理，须经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。未经夫妻一致同意出售房屋，买卖合同无效。因此，一审法院的观点属于物权效力优先于合同的意思自治，处分夫妻共有财产应当经过夫妻一致同意。

二审法院的观点则完全不同，虽然夫妻一方擅自出售共有房屋系无权处分，但因无权处分订立的买卖合同，无权处分行为并不影响买卖合同的效力。若无其他效力瑕疵，比如受欺诈、胁迫等或欠缺民事行为能力，经协商一致签订的合同，是当事人的真实意思表示，应当认定合法有效。同时，要求与夫妻一方签订买卖合同的买受人须为善意第三人，在交易过程中不知道对方无处分权，按照合同约定支付了公平合理的价格。无论最终是否取得夫妻双方对买卖合同一致追认，为保护善意第三人的利益，应当确认买卖合同有效。夫妻另一方因此遭受的损失，只能依据《婚姻法解释（三）》第11条第2款：“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”在离婚时找另一方要求赔偿。

若本案原告未曾提出房屋权属异议登记，在房屋过户至买受人名下后才向法院起诉，则可直适用《物权法》106条中的不动产善意取得制度：买受人在购买不动产时是善意的并支付了合理价格，且转让的不动产已经办理过户登记，受让人因此取得不动产所有权。  

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